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 O atraso na aplicação da Reforma do Arrendamento Urbano só vem dar razão a críticas antigas e às lacunas apontadas há um ano. Os proprietários sempre afirmaram que as Comissão Arbitrais Municipais «eram utópicas» e os inquilinos continuam a apontar o dedo aos senhorios que se recusam afazer obras. Mas o maior problema reside numa complexa legislação que vai fazer aumentar exponencialmente as acções judiciais
DEPOIS de ser público que dos 390 mil contratos abrangidos pela Reforma do Arrendamento Urbano (RAU), só três foram actualizados no último ano, O DIABO foi tentar perceber o que está a falhar na aplicação da lei. É que passado 14 meses sobre a publicação em Diário da República, a legislação continua sem produzir efeitos práticos e fica bastante aquém dos objectivos estabelecidos pelo Governo que apontava para as 20 mil actualizações de rendas, só este ano.
Luís Filipe Carvalho, o especialista que representou a Ordem dos Advogados na comissão de acompanhamento da nova lei, recorda que a RAU realizou-se em três vagas: A Lei Quadro, publicada a 27 de Fevereiro do ano passo mas que só entrou em vigor em Junho do mesmo ano, e os diplomas complementares, o primeiro de 8 de Agosto e, por último, o de Novembro. Só com estes últimos diplomas é que a Reforma ficou completa, sendo que ainda estão a decorrer os processos de constituição das CAM (Comissões Arbitrais Municipais), entidades que têm um papel essencial no processo de correcção de rendas antigas.
Por força disto, o advogado diz que o único impacto que a reforma produziu até hoje foi a nível da elaboração dos novos contratos de arrendamento não habitacional, em que passou a imperar a liberdade contratual. «Estão ainda em análise, pelos advogados, os novos fundamentos para o despejo - ao abrigo do art. 1083° do Cód. Civil e as eventuais vantagens para o recurso directo à acção executiva, nos casos de falta de pagamento de renda».
Na opinião de Luís Filipe Carvalho, a maior consequência da reforma «será a correcção das rendas antigas». Isto poderá gerar a celebração de um elevado número de acordos de revogação de contratos antigos, «por o arrendatário deixar de ter benefí cio ou possibilidade de estar no locado que passa a ter o valor de renda próximo do valor de mercado». Mas como explica, este processo de correcção «ainda não se iniciou verdadeiramente, primeiro pelo atraso na publicação dos diplomas complementares (os últimos em Novembro) e, depois, por ainda estar a decorrer o processo de instalação das CAM».
Tarefas difíceis
Também Manuel Metello, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) diz que a lei não está ainda a produzir efeitos porque todas as actualizações de rendas dependem das CAM, constituídas por um membro das finanças concelhias, um membro da autarquia, um representante da Ordens dos Engenheiros, dos Arquitectos e Advogados e ainda outros elementos dos senhorios e inquilinos. «Acontece que a lei não indica como se apura quem são estes representantes e as autarquias estão com a dificuldade de constituir as CAM», explica.
A ALP está a ser notificada por muitas autarquias para indicar o seu representante. Mas a tarefa que se revela fácil na zona de Lisboa, torna-se impossível nas regiões mais afastadas. E enquanto as CAM não arrancarem a lei também não é aplicada.
Na expectativa, os proprietários também continuam a aguardar as informações sobre os apoios que o Governo pensa disponibilizar para as obras dos edifícios. «Estamos a apelara um movimento cívico de cidadania, porque entendemos que os proprietários choram muito mas não fazem nada, e devem, regionalmente, organizarem-se e criar novas associações de proprietários para serem os representantes autorizados nas diversas câmaras a que pertencem».
Para Manuel Metello, o atraso na lei só vem provar que a mesma tinha várias lacunas, como várias vezes alertou. «Sempre dissemos que as CAM eram utópicas e que não iriam funcionar mas a partir do momento em que a lei foi publicada, é preciso que os proprietários "acordem"; deixem de reclamar, e organizem-se em associações»
«Lei emperrada»
Por outro lado, Romão Lavadinho, presidente da Associação de Inquilinos Lisbonense (AIL), discorda daqueles que dizem que a lei é a responsável pela paralisação do mercado. «Isto não é verdade!». Entende que se o mercado de arrendamento não funciona, não é pelo facto de haver uma lei que regula os arrendamentos anteriores a 90, no caso da habitação, e anteriores a 95, no caso da não habitação.
«Neste momento, o mercado de arrendamento está livre e não há nenhum impedimento para quem quer colocar um edifício arrendado ao preço que entender, a RAU apareceu essencialmente para resolver as chamadas rendas vitalícias, que não eram actualizadas, e as obras de reabilitação que não eram realizadas», afirma.
Acontece que, segundo o responsável, a lei «está um pouco emperrada» por causa de alguns mecanismos como por exemplo: as informações sobre o rendimentos as pessoas, ou as vistorias que avaliam as casos por grupos de engenheiros de arquitectos.
Romão Lavadinho vai mais longe e garante que o facto de a lei estar «paralisada deve-se à política desenvolvida pelos proprietários. «Estes não querem fazer obras nem investir na reabilitação do património, pelo contrário querem deixá-lo degradar-se com o objectivo de mais tarde fazerem novos projectos para aumentar o número de fogos»; acusa.
«Para subir o valor das rendas os proprietários têm de ir às finanças para actualizar o seu valor patrimonial e se os prédios precisarem de obras têm de o fazer, portanto os senhorios não estão interessados em resolver o problema», acrescenta.
Para o presidente da AIL, uma das grandes lacunas da lei continua a residir no facto da legislação «não obrigar ao proprietário a fazer obras, ficando assim tudo na mesma». «Há uma lei que a diz que de sete em sete anos os edifícios têm que ser reabilitados, recuperados, e alvo de obras de conservação, e grave é que ela não é cumprida», conclui.
Lacunas e solicitações
Muito crítico na altura da publicação da RAU, Luís Filipe Carvalho, continua a identificar várias lacunas para uma lei que vai originar vários conflitos entre inquilinos e proprietários.
Lacunas:
1) Manter o arrendamento habitacional preso aos dois únicos modelos previstos na lei em que não se prevê a possibilidade de celebrar contratos de longa duração (por ex. 1 ano), em que o arrendatário não possa sair antes desse prazo, o que, por causa da estabilidade contratual, poderia levar a uma redução das rendas no mercado.
2) Não se ter simplificado o complexo regime da acção executiva para o despejo, nos casos de falta de pagamento de rendas, que é um grande entrave a que se recorra a este tipo de acção judicial e se continue a entupir os tribunais com acções;
3) Não se ter consagrado - como constava do programa eleitoral do PS e do programa do Governo - o recurso a tribunais arbitrais para dirimir questões de arrendamento;
4) Não se ter previsto beneficios fiscais para os proprietários que colocam imóveis em arrendamento. Pelo contrário, penaliza-se - com o dobro do IMI - quem tem imóveis devolutos.
Solicitações
Tem-se verificado um elevado número de pedidos de informações junto dos Advogados, tanto dos senhorios como dos arrendatários, em especial nos arrendamentos com rendas antigas e com vista a perceber o que foi alterado. Por exemplo, como se procederá à correcção das rendas antigas e para conhecerem os direitos que passam a ter e os riscos que passam a correr.
Estas solicitações poderão, em especial, «dar lugar a um elevado número de acções judiciais de despejo», por a resolução do contrato por iniciativa do senhorio poder agora ser fundamentada com base em qualquer facto ou conduta - que possa ser qualificado pelo Tribunal como causa de resolução nos termos gerais de direito - , ao contrário do que sucedia até agora (em que as acções de despejo só tinham 10 fundamentos possíveis previstos na lei).
ISABEL GUERREIRO | O DIABO | 10.04.2007
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